Kinnisvarafond kõlab mugava kompromissina – investor saab osa suuremahulisest kinnisvaraärist, ilma et peaks ise üürnike, remondimeeste, notarite ja pangalaenudega tegelema, kirjutab Favorte REIFi juht Hendri Hinno.  

Eriti ahvatlev tundub kohaliku ärikinnisvaraga fond, sest tegemist on tootega, mida justkui tunned ja mille portfellis olevaid hooneid saab soovi korral oma silmaga vaatama minna. Eestiski on selliseid fonde mitmeid.

Samas tuleb tõele ausalt otsa vaadata, kohalikel fondidel on ka omad nõrgad kohad.

Tõde on nagu investeerimises ikka – kõik sõltub. Kohaliku varaga kinnisvarafondil on mitu väga selget tugevust, aga ka mitu sisulist nõrkust, millest ei tasu üle libiseda.

Plussid

1. Arusaadav vara ja koduturu eelis

Kohaliku varaga fondi suurim pluss on lihtne. Investor saab paigutada raha varasse, mille olemusest ta päriselt aru saab. Kui fondi portfellis on Eestis paiknevad kortermajad, büroohooned, laopinnad või kaubanduspinnad, on investoril võimalik hinnata nende loogikat märksa paremini kui näiteks Poola logistikakeskuste või Hispaania hotellide puhul.

Koduturu puhul on lihtsam tajuda piirkondade arengut, üürituru tugevust, ehituskvaliteeti, kohalikke riske ja ka seda, kas fondi lugu tundub usutav. Kui fond räägib näiteks Tallinna lähiümbruse üürikorterite kasvupotentsiaalist või mõne piirkondliku stock-office’i hoone tugevast rahavoost, on kohalikul investoril võimalik see narratiiv vähemalt osaliselt oma kogemuse ja teadmistega läbi testida.

2. Ligipääs kinnisvarale ilma “teise töökoha” koormata

Otse kinnisvarasse investeerimine võib olla tulus, aga see on ka töömahukas. Oma isikliku pinna ostmine tähendab kapitali, laenu ja üürnike leidmist, haldust ja vahel ka üsna tüütut operatiivset jooksmist. Kinnisvarafond võimaldab sellest suurest osast mööda minna.

Investor ostab sisuliselt professionaalselt juhitud kinnisvaraportfelli osaku. Fondi meeskond tegeleb üürnike, finantseerimise, hoolduse, arendustööde ja võimalike väljumistega. Väikeinvestori jaoks on see tihti ainus realistlik viis pääseda ligi suurematele ja kvaliteetsematele objektidele – näiteks ärikinnisvarale või hajutatud üürimajade portfellile –, mida ta üksi kunagi ei ostaks.

3. Hajutatus ja stabiilsem rahavoog kui ühe objekti omamisel

Ühe korteri või ühe äripinna omanik sõltub väga palju ühest konkreetsest varast. Kui üürnik lahkub, tekib tehniline probleem või piirkonna atraktiivsus langeb, mõjutab see kogu investeeringut väga tugevalt. Fondi puhul on risk hajutatum. Portfellis on hulk hooneid, kümneid üürnikke, eri tüüpi kinnisvara ja erineva kestusega lepinguid.

See ei tähenda, et risk kaoks, aga ühe objekti probleem ei löö kogu investeeringut tingimata uppi. Hästi juhitud fond suudab pakkuda stabiilsemat rahavoogu ja pehmendada üksikute objektide või üürnike mõju. Just see on põhjus, miks paljud investorid eelistavad fondi otseinvesteeringule – vähem sõltuvust ühest konkreetsest korterist, ärihoonest ja üürnikust.

Nõrgad kohad

1. Kohalik vara tähendab ka kohalikku riski

See, et vara asub koduturul, on ühtaegu tugevus ja nõrkus. Kui kogu fondi portfell on koondunud ühte väikesesse riiki või isegi ühte linna, on investor väga tugevalt seotud selle sama turu majanduse, intressikeskkonna, demograafia ja poliitiliste otsustega.

Kui Eesti majandus jahtub, tööpuudus kasvab, tarbimine kukub või mõni kinnisvarasegment satub surve alla, võib löögi saada kogu fondi portfell korraga. Sama kehtib regulatiivsete muudatuste kohta – olgu teemaks maksud, üüriturgu mõjutavad reeglid või energiatõhususnõuete karmistumine. Väike turg tähendab, et löögid võivad jõuda portfelli korraga ja jõulisemalt. See muidugi ei tähenda, et üksi mõnda tervet objekti omades risk väiksem oleks.

2. Sobib eelkõige passiivsele investorile

Otse korterit või äripinda ostes teeb investor ise kõik suuremad otsused. Millal osta, mida remontida, kellele välja üürida ja millal müüa – kelleltki luba küsima ei pea. On inimesi, kes seda naudib.

Fondi puhul selline kontroll puudub. Investor usaldab oma raha fondijuhi ja investeerimiskomitee kätte ning peab leppima nende otsustega isegi siis, kui ise oleks teinud teisiti.

Kui fond ei osta parimal hetkel, maksab investori arvates objekti eest liiga palju, kasutab keskmisest agressiivsemat laenupoliitikat või hoiab vara liiga kaua, kannavad tagajärgi kõik investorid. Ja kuna kinnisvarafondide tulemused sõltuvad väga palju juhtkonna kvaliteedist, võib keskpärane või liiga optimistlik juhtimine muuta muidu täiesti korraliku varaklassi kehvemaks investeeringuks.

3. Lisakulud vs optimeeritud kulud

Kinnisvarafond ei ole tasuta lahendus. Valitsemistasud, edukustasud, haldustasud, finantseerimiskulud ja muud struktuursed kulud võtavad tulust osa ära. Kui alusvara ei ole väga tugev, võib investor avastada, et fond küll “toimib”, aga tema enda netotootlus jääb tagasihoidlikumaks. Samas on fondidel mahuefekt, mis vastukaaluks hoopis suurendab läbi optimeeritud kulude tootlust.

Lisaks ei ole kõik kinnisvarafondid likviidsed. Börsil noteeritud fondi osakut on lihtne müüa, ka tagasiostuvõimalusega noteerimata fondi puhul pole see suur probleem. Kinnisemad fondid võivad aga raha aastaid „lukus“ hoida.

Kokkuvõte

Kohaliku varaga kinnisvarafond võib olla väga mõistlik lahendus investorile, kes tahab kinnisvaraturust osa saada ilma ise objekte haldamata, hindab koduturu arusaadavust ja soovib hajutatud portfelli. Samas võib see olla ebamugavam valik juhul, kui fondi valitsemine on liiga kallis või juhitud viisil, mis ei loo investorile piisavalt väärtust.

Lõppkokkuvõttes ei tasu küsida üldse ainult seda, kas tegemist on ikka kohaliku kinnisvarafondiga. Palju olulisemad küsimused on, milline on fondi vara kvaliteet, kui mõistlik on juhtimine, milline on kulustruktuur ja kas investor saab võetud riski eest piisavat tootlust. Just nendele küsimustele antud vastused määravad, kas kinnisvarafond on hea investeeringukoht või lihtsalt mugav pakend keskpärasele ideele.

Favorte REIF on Eesti kapitalil põhinev kinnisvarafond, mille portfellis on Tallinna ja Harjumaa stock-office tüüpi multifunktsionaalsed ärihooned. Fondi maht on 2026. suve seisuga 39 mln € ning keskmine aastane ajalooline IRR on olnud ca 8%.