Korrashoidu hinnatakse sageli selle järgi, mida on lihtne märgata. Kas parkla on lumest puhas, haljasala niidetud, trepikoda korras ja fassaad puhas. Need asjad on olulised, kuid hoone ja selle ümbruse hea väljanägemine on vaid korrashoiu jäämäe veepealne osa.

Kinnisvarafondi Favorte REIF juht Hendri hinno ütleb, et palju olulisem on see, kas kinnisvara on ohutu inimestele, kes seal iga päev töötavad, kaupa tarnivad ja ettevõtteid kliendina külastavad.

Halvasti hooldatud kinnisvara ei põhjusta ainult ebamugavust ja riku hoone üldmuljet. Väike tegematajätmine võib lõppeda inimese vigastuse, üürniku tööseisaku või suure varalise kahjuga. Mõnel juhul võib näiliselt tühine puudus muutuda kriitiliseks alles hädaolukorras, kui avastatakse, et evakuatsioonitee on blokeeritud, varuväljapääs ei avane või päästetehnikal puudub hoonele ligipääs.

Seetõttu ei ole korrashoid pelgalt teenus, vaid üks osa kinnisvaraomaniku igapäevasest riskijuhtimisest.

Talv toob puudused kiiresti välja

Kõige nähtavamad korrashoiuriskid tekivad Eestis talvel. Libe kõnnitee, trepp või laadimisala võib tunduda väikese probleemina seni, kuni keegi kukub ja end vigastab. Ärihoones ei liigu aga ainult jalakäijad. Samas ruumis või territooriumil võivad kohtuda töötajad, kliendid, kullerid, kaubaautod, käsikärud ja tõstukid.

Seetõttu ei piisa alati sellest, et lumi on maja eest lihtsalt ära lükatud. Oluline on ka see, kuhu see lükatakse. Parkla nurka kogutud lumevall võib piirata autojuhi vaatevälja, muuta jalakäija nähtamatuks või kitsendada suurema kaubiku pöörderaadiust. Laadimisala serva jäetud lumi sulab päeval ja jäätub öösel uuesti ning tekitab täpselt sinna libeda koha, kus inimesed liiguvad koos raske kaubaga.

Eraldi risk on katustele, varikatustele ja räästastele kogunev lumi ning jää. Kui jääpurikas või raske lumekiht asub sissepääsu kohal, pole küsimus enam kinnisvara välimuses. Selliseid ohte ei saa juhtida ainult kaebustele reageerides, sest esimene märk probleemist võibki olla juba toimunud õnnetus. Vajalik on regulaarne kontroll, mis arvestab ilma, hoone ehitusliku lahenduse ja selle tegeliku kasutusega. Ka Tallinnas on jääkamakate kukkumine viinud traagiliste tagajärgedeni – iga hooletuse tõttu hukka saanud inimene on aga kellegi laps, kellegi vanem, kellegi abikaasa.

Hea talvine korrashoid ei tähenda seega üksnes lumelükkaja tellimist. See tähendab terviklikku arusaamist sellest, kuidas inimesed ja sõidukid kinnistul liiguvad ning millised riskid võivad ühe pisikese kokkuhoiu tõttu tekkida.

Hädaolukorras loeb see, mis päriselt toimib

Tavalisel tööpäeval võib varuväljapääsu ette asetatud kaubaalus tunduda ajutise ja süütu lahendusena. Samuti ei pruugi kedagi häirida, kui evakuatsiooniteed kasutatakse täiendava laopinnana või evakuatsiooniuksed on lukku keeratud.

Hädaolukorras kaob sõna „ajutine“ tähendus. Kui inimesed peavad hoonest kiiresti väljuma, peab evakuatsioonitee olema läbitav kohe, mitte pärast kauba ümbertõstmist. Talvel peab varuväljapääs avanema ka siis, kui selle ette on sadanud lumi või ukse alumine serv on kinni jäätunud. Vaba peab olema ka päästetehnika ligipääs hoonele, mida ei tohi blokeerida valesti pargitud sõidukite, lumevallide ega ladustatud materjalidega.

Probleem seisneb selles, et sellised takistused muutuvad igapäevases keskkonnas kiiresti nähtamatuks. Töötajad harjuvad nende olemasoluga ning ajutisest ladustamiskohast saab märkamatult püsiv lahendus. Seetõttu ei piisa sellest, et hoone vastas nõuetele selle valmimise või viimase ametliku kontrolli ajal. Ohutust tuleb hinnata pidevalt vastavalt sellele, kuidas ruume tegelikult kasutatakse.

Stock-office’is kohtuvad erinevad tegevusriskid

Stock-office’i hoones võivad ühe katuse all tegutseda väga erineva profiiliga ettevõtted. Ühel üürnikul paiknevad ruumis kontor ja müügisalong, teisel ladu, kolmandal hooldus- või remonditöökoda ning neljandal väiksem tootmine. See ongi stock-office’i tugevus – ettevõte saab koondada mitu funktsiooni ühte tervikusse ning korraldada oma tegevust efektiivsemalt.

Sama paindlikkus tähendab aga, et omaniku vaates ei saa kõiki üüripindu käsitleda ühesugusena. Kontori peamised riskid erinevad lao omadest ning laos toimuv omakorda tootmistegevusest. Erinevad on inimeste liikumine, tulekoormus, kasutatavad seadmed, ladustamisviisid ja ka see, kui intensiivselt liiguvad pinnal kaubad ning sõidukid. Mõnel pinnal käideldakse kemikaale, mõned kaubad on kergestisüttivad. Kõigega tuleb arvestada.

Lisaks võib laopinna täitumisel hakata kaup liikuma vahekäikudesse või tehnosüsteemide ette. Täiendavad seadmed suurendavad elektrivõrgu koormust. Samal ajal võib ventilatsioon, tuleohutuslahendus või ruumi elektrivõimsus vastata endiselt varasemale kasutusele, mitte sellele, mida pinnal täna tegelikult tehakse. Konstruktsioone tuleb pidevalt kontrollida, et ei juhtuks sama, mis juhtus ammu Tallinna ühes kaupluses, kus lagi sõna otseses mõttes inimestele peale sadas. See tähendab, et riskijuhtimine algab juba projekteerimisfaasis, mil uut maja olemaski pole. 

Seetõttu peab omanik teadma oma hoonet peensusteni, kuid üürnik peab tundma ja ausalt kirjeldama oma tegevust. Ohutus ei püsi ainult tehnilise dokumentatsiooni najal, kui tegelik elu on sellest juba mitu sammu edasi liikunud.

Vastutus ei lõpe üüripinna ukse juures

Omanik vastutab hoone ühiste alade, tehnosüsteemide ja üldise korrashoiu eest. Üürnik korraldab samal ajal oma igapäevast tegevust, ladustamist ja tööprotsesse. Praktikas ei saa neid kahte maailma üksteisest täielikult eraldada.

Kui ühine sõidutee on libe, puudutab see kõiki hoone kasutajaid. Kui ühe üürniku kaup blokeerib evakuatsioonitee või tema tegevusest tulenev risk pole ruumi tehniliste lahendustega arvestatud, võivad tagajärjed ulatuda ka naaberpindadele. Samamoodi võib omaniku teadmatus üürniku tegevuse muutumisest tähendada, et hoone hooldus- ja ohutuskorraldus ei vasta enam tegelikule olukorrale.

Pelgalt vastutuse kirjapanemisest üürilepingusse seetõttu ei piisa. Leping on vajalik, kuid õnnetust ei hoia ära punkt, millele saab pärast kahju tekkimist viidata. Toimiv lahendus eeldab regulaarset suhtlust, kontrolli ja selget kokkulepet selle kohta, millistest tegevuse muutustest peab üürnik omanikku teavitama, kes kontrollib, kes teavitab, kuidas käib info liikumine.

Seejuures ei peaks kontrolli käsitlema umbusaldusena üürniku vastu. Varakult märgatud puudus on tavaliselt lihtne ja odav kõrvaldada. Pärast õnnetust, tulekahju või tööseisakut muutub sama küsimus märksa kulukamaks ning siis tuleb lisaks otsesele kahjule tegeleda vastutuse, kindlustuse ja mainega. Halvemal juhul tuleb elada teadmisega, et tegematajätmisel olid pöördumatud tagajärjed.

Kõige odavam õnnetus on see, mis jääb juhtumata

Korrashoiu kvaliteet ei avaldu ainult selles, kui kiiresti reageeritakse katkisele uksele või libedale parklale. Hea korrashoiusüsteem aitab märgata seoseid: miks jää tekib alati samasse kohta, miks evakuatsiooniteele kipub kogunema kaup või miks üürniku tegevus ei mahu enam algselt kavandatud tingimustesse.

Just siin erineb ennetav kinnisvara juhtimine riketele reageerimisest. Esimesel juhul otsitakse võimalikke probleeme enne, kui need põhjustavad kahju. Teisel juhul hakatakse tegutsema alles pärast seda, kui keegi on kukkunud, tehnosüsteem üles öelnud või oht kontrolli käigus juba tuvastatud.

Ärikinnisvaraomaniku huvi ei ole üksnes hoone säilitamine. Sama oluline on tagada, et üürnike tegevus saaks jätkuda, töötajad ja külastajad oleksid kaitstud ning üks väike tegematajätmine ei seaks ohtu tervet kinnistut.

Korras ärihoone ei ole seega lihtsalt puhas ja esinduslik maja. See on hoone, mille riske tuntakse, mille kasutamise muutusi märgatakse ning kus ohutusega tegeletakse enne, mitte pärast õnnetust.