Ärikinnisvaras räägitakse asukohast sageli liiga lihtsustatult. Kesklinn on justkui tingimusteta hea asukoht, äärelinn veidi kehvem ja linnast väljas veel kehvem – vähemalt seni, kuni madalam hind selle kuidagi ära kompenseerib.

Kinnisvarafondi Favorte REIFi juht Hendri Hinno sõnul ei ole asi nii must-valge.

Tegelikult pole ärikinnisvaras olemas üht universaalselt head asukohta. On olemas asukoht, mis sobib konkreetsele ärile. Lisaks, mida kaugemale liigume kesklinnast, seda rohkem muutub ka see, milliseid omadusi ettevõte oma äripinnalt vajab. Täpsemini, millised on üldse firma vajadused.

Viru tänaval oleks mõeldamatu lihtsalt kaupa ladustada ja logistikapunktina kasutada – liiga kallis ja ligipääs on absurdselt keeruline. Sealne melu ongi suunatud turistidele. Teha aga udupeen restoran või meenepood Kiili külje alla tunduks samuti hullumeelsusena.

Lihtsustatult saabki öelda, et mida lähemal kesklinnale, seda rohkem peab äripind vaatama kliendi poole. Mida kaugemal kesklinnast, seda rohkem maantee ehk logistika poole.

Kesklinnas ja selle vahetus läheduses maksab ettevõte eelkõige ligipääsu eest inimesele. Seal loevad nähtavus, jalakäijate voog, ühistransport, kaubanduse puhul ka tänavatasandi atraktiivsus ehk üldiselt see, kui lihtne on kliendil ettevõtteni jõuda. Ka ruutmeetri kõrge hind võib olla täiesti ratsionaalne, kui iga kallis ruutmeeter töötab ettevõtte müügi või kuvandi heaks ning toodab kordades selle tagasi.

Linnast välja liikudes hakkab võrrand muutuma. Jalakäijate arv väheneb, autoga ligipääsu tähtsus kasvab ning järjest olulisemaks muutuvad parkimine, kauba liikumine, laadimisvõimalused ja ühendus suuremate magistraalidega, et ilma suurema vaevata keerata autonina Narva, Tartu või Pärnu poole.

Stock-office asub kahe maailma vahel

Just siin tuleb kõige paremini esile stock-office’i eripära. Klassikaline stock-office ei ole kesklinna büroo ega linnatagune laohoone. Ta peab teenindama korraga ettevõtte mitut erinevat vajadust.

Ühest uksest tuleb klient, teisest kaup.

Ettevõte võib vajada samas hoones esindusruumi, kontorit, ladu, komplekteerimist või väiksemat tootmist. Kliendil peab olema sinna mugav tulla, töötajal mugav tööle jõuda ja kaubikul või veoautol mugav kaupa tuua.

Seetõttu ei saa stock-office’i asukohta hinnata ainult küsimusega, mitu kilomeetrit jääb hoone Raekoja platsist.

Palju olulisem küsimus on, kuhu need kilomeetrid viivad – kas metsateele või suurde linna?

Hea ühendus ringtee, Peterburi tee, Tartu maantee või mõne teise põhikoridoriga võib konkreetse ettevõtte jaoks olla märksa väärtuslikum kui paar kilomeetrit väiksem kaugus kesklinnast. Kui töötaja, klient ja kaup pääsevad hooneni kiiresti ning ilma keerulise linnaliikluseta, võib kaardil kaugem asukoht olla ettevõtte jaoks funktsionaalselt hoopis lähemal. Ja paradoksaalsel kombel väärtuslikum (ja kallim).

Logistika- ja tootmispinna puhul pöördub loogika lõpuks peaaegu täielikult ümber. Seal pole enam peamine küsimus, kui kiiresti jõuab inimene südalinna, vaid kui kiiresti jõuab kaup põhimaanteele, sadamasse, lennujaama või järgmise kliendini.

Stock-office paikneb selle skaala keskel ja just seepärast on tema asukohavalik keerulisem. Ta vajab korraga mõlemat maailma – piisavalt klienti ja piisavalt maanteed.

Ka stock-office’ite endi vahel muutub tasakaal sõltuvalt asukohast. Linnale lähemal saab suurema kaalu esindus-, teenindus- ja müügipind. Kaugemale liikudes kasvavad lao, logistika ja tootmise roll ning vajadus suuremate hoovide ja lihtsama raskeveokite ligipääsu järele.

See muudab asukoha ülesannet kardinaalselt ning kõige kallim asukoht võib olla vale asukoht ja vastupidi!

Kui ettevõtte kliendid käivad kohapeal harva, kuid iga päev liigub kümneid kaubaaluseid, pole põhjust maksta kesklinna läheduse eest. Kui aga ettevõtte väärtus sõltub igapäevasest kliendikontaktist, võib odavam pind linna servas osutuda kokkuvõttes palju kallimaks ning viia ettevõtte üldse hääbumiseni.

Seetõttu tasub äripinna asukohta hinnates küsida mitte ainult „kus?“, vaid eelkõige „kellele ja milleks on see hea?“