Stock-office’i mõiste jõudis Eesti kinnisvaraturule laiemalt kümmekond aastat tagasi ning koos sellega kinnistus üsna kiiresti ka ettekujutus, milline üks stock-office olema peaks ja kellele see mõeldud on. Lihtsustatult oli see linna servas asuv hoone, kus ettevõttel on ühe katuse all natuke kontorit, natuke ladu või tootmist ja võib-olla ka väike müügisaal.

Vahepeal on aga muutunud nii hooned ise, nende kasutajad kui ka piirkonnad, kuhu neid rajatakse. Kunagisest üsna spetsiifilisest ärikinnisvaratootest on kujunenud märksa universaalsem ärikeskkond, kuid mitmed stock-office’itega seotud müüdid elavad edasi.

Stock-office pindadele spetsialiseerunud, ca 10-protsendilise aastatootlusega kinnisvarafondi Favorte REIF juhataja Hendri Hinno toob välja kolm levinumat müüti, mis stock-office hoonete puhul paika ei pea.

Müüt nr 1: stock-office on eelkõige tootmis- ja kaubandusettevõtetele

See väide oli kunagi suuresti tõsi. Stock-office’i algne tugevus seisnes võimaluses ühendada ühele pinnale ettevõtte erinevad funktsioonid – kontor, müük ja ladu või väiketootmine. Ettevõttele tähendas see vähem logistikat ning võimalust hoida inimesed ja kaup ühes kohas.

Tänaseks on üürnike ring oluliselt laienenud.

Stock-office’ites tegutsevad jätkuvalt ka kaubandus-, logistika- ja tootmisettevõtted, kuid nende kõrval järjest enam teenindusettevõtteid, spordi- ja vabaajateenuste pakkujaid, toitlustusasutusi ning muid ärisid, mille puhul klassikaline kontori-lao-müügisaali kombinatsioon pole enam peamine argument.

Põhjus on lihtne. Koos üürnike ringi laienemisega on muutunud ka stock-office ise. Tegemist pole enam tingimata mõne ettevõtte suletud tööpinnaga, kuhu klient satub vaid konkreetse asja pärast. Kui ühes piirkonnas tegutseb piisavalt palju erinevaid ettevõtteid ja teenuseid, hakkavad need üksteist täiendama ning tekib omaette piirkondlik ärikeskus, mis meelitab üha rohkem erineva profiiliga firmasid.

Seetõttu tasub stock-office’i vaadata tänapäeval pigem paindliku äripinnana kui konkreetsele tegevusalale mõeldud kinnisvaratootena.

Müüt nr 2: stock-office on kulukas pind

Kuna tegemist on uute hoonetega, on seal kaasaegsed tehnosüsteemid ja sileda asfaldiga parklad, kuid see ei tähenda tingimata kõrget üürihinda.

Klassikalise lahenduse puhul võivad ettevõtte kontor, ladu ja esinduspind paikneda kõik erinevates hoonetes ja vahel ka erinevates linnaosades. See tähendab mitut üürilepingut, erinevaid kõrvalkulusid ning igapäevast liikumist inimeste, kaupade ja töövahenditega. See kõik maksab.

Stock-office’i majanduslik loogika seisneb eelkõige selles, et erineva funktsiooniga ruumid saab koondada ühe katuse alla ning ettevõte saab võtta just talle sobiva suurusega pinna ning selle täpselt enda vajaduste põhiselt ära liigendada. Kaob vajadus kalli kesklinna büroo ning kuskil vanades angaarides paikneva lao järgi.

Kuna hoonete tehnilised lahendused on aastatega edasi arenenud, siis stock-office’ite kui uuemate pindade puhul on kõrvalkulud kontrolli all – hoone ise on energiatõhus, tehnosüsteemid on uued ja hoonete haldus juba projekteerimise käigus läbimõeldud.

Ka üürihind on tegelikult tihtipeale „tavalisest“ äripinnast soodsam, sest stock-office, ehkki kaasaegne, on ehituslikult leidlikult lihtne, kuna juba projekteerimisel lähtutakse põhimõttest „mida pole vaja, seda ei lisa“. Heaks näiteks on klaasfassaadid, mis stock-office hoonetele isegi ei sobi, aga millega südalinna kõrghooneid siiani ehitakse.  

Müüt nr 3: stock-office’id asuvad suvalises kohas linna servas

Multifunktsionaalsete ärihoonete asukohti ei valita juhuslikult sinna, kus parasjagu vaba maad juhtub olema. Asukoha puhul arvestatakse ligipääsuga suurematele magistraalidele, klientide liikumistrajektooridega, ühistranspordi ühendustega ning üldiselt sellega, kui kiiresti saab piirkonda sisse ja sealt välja. Ja seda igas suunas. Seega on stock-office’i puhul äärelinnas või linna ääres paiknemine hoopis eelis, mitte puudus.

Ettevõtte jaoks pole oluline linnulennuline kaugus Raekoja platsist. Oluline on, kui kaua võtab tegelikult aega kliendil, töötajal või kaubaautol kohale jõudmine. Sest aeg maksab.

Samuti on muutumises Tallinna linn ise. Piirkonnad, mida kümme aastat tagasi võis pidada äärelinnaks, on elamuarenduse, teedevõrgu ja teenuste lisandumise tõttu järjest enam linnaruumi loomulik osa, ükskõik, millise kohaliku omavalitsuse ametlikesse piiridesse see jääb. Kui piirkonda tekib piisavalt töökohti, kaubandust ja teenuseid, hakkab muutuma ka inimeste liikumine.

Kui lähedal on ka piisavalt elukondlikku elamufondi, siis muutub „linna serv“ veelgi ebaolulisemaks.

Lõpetuseks lisab Hinno, et stock-office on muutunud lühikese ajaga niivõrd iseenesest mõistetavaks, et piirid „lihtsalt ärihoone“ ja stock-office’i vahel pidevalt hägustuvad. „Nii nagu kunagine imetabane nutitelefon on muutunud meie kõikide igapäevaseks tööriistaks, on ka stock-office muutunud tarbekaubaks, mitte jäänud üksikute privileegiks,“ lisas Hinno.